Разбираемся, как устроен рынок аренды в Казахстане и что можно сделать, чтобы улучшить ситуацию. 

Что происходит с арендой 

За последний год цены на аренду жилья в Казахстане значительно выросли. Согласно данным Бюро национальной статистики, в среднем по стране рост составил практически 50% по сравнению с сентябрем прошлого года. Более того, только с конца июля по конец сентября цены выросли на 30%.

Источник: Бюро национальной статистики РК

Особенно стоимость аренды в сентябре взлетела в граничащих с Россией городах, принявших на себя волну мигрантов. К октябрю, впрочем, согласно данным сайта о недвижимости «Крыша», она уже начала падать. В Уральске, Петропавловске, Актобе, Павлодаре, Костанае и Атырау в начале месяца цены в среднем снизились на 10%.

Алматы наоборот, изначально волну мигрантов практически не почувствовал: в сентябре цены в городе выросли только на 5,1%. В начале октября рост усилился, и составил почти 9%. 

Именно Алматы, согласно данным «Крыши», является самым «‎дорогим» городом в Казахстане: средняя месячная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в начале октября составила здесь 500 тысяч тенге. На втором месте после Алматы находится Астана. Дальше следуют Уральск, Костанай, Атырау и Актобе.

Самые дешевые города Казахстана — Шымкент, Петропавловск и Усть-Каменогорск. Средняя стоимость «‎двушки» в первом составляет 150 тысяч тенге, а во втором и третьем — 180 тысяч. 

Как отмечает финансовый аналитик Андрей Чеботарев, создатель Телеграм-канала Finance.kz, «преждевременно обвинять в 50% годовом росте исключительно мигрантов». В среднем по стране цены начали расти еще в августе — и это, по мнению эксперта, произошло в том числе из-за поиска учащимися жилья перед новым учебным годом. 

Как устроен рынок аренды в Казахстане

Главная особенность арендного рынка в Казахстане — большая часть сделок проходит «вчерную», без внимания государства. 

Правозащитник Алишер Кожагулов, проводивший в 2020 вместе с командой социологический опрос, заявляет, что более 80% арендаторов не имеет договора на аренду комнаты в квартире или частном доме, а более 70% не имеют договора на аренду самой квартиры или дома. Опрос проводился по всему Казахстану, в нем участвовали 1 060 респондентов. 

Правозащитник отмечает, что арендаторы, желающие заключить договор, часто сталкиваются с нежеланием со стороны арендодателя: и у них нет никаких инструментов, позволяющих как-то на это повлиять. 

Они вынуждены соглашаться на любые условия, чтобы иметь какое-нибудь место проживания. В казахстанских условиях — арендодатель главный и выставляет свои условия, а арендатор либо соглашается, либо ищет что-то дальше, — говорит эксперт. 

По мнению Бахыта Касымбекова, юриста по жилищным отношениям, аренда «вчерную» в определенных ситуациях может предполагать контракт. Ее основной маркер — неуплата налогов.

Нюанс какой. Если я у кого-то арендую имущество, то вопросы того, платит он налоги или нет, меня не касаются, это интересы государства. И я не вправе брать функции государства, и принуждать, требовать уплаты налогов. Это функции соответствующих органов, — считает эксперт. 

Алишер Кожагулов считает, что казахстанское законодательство в вопросах аренды несовершенно: оно не предусматривает ограничений на повышение арендной платы, предельную цену на аренду, а также недостаточно защищает арендаторов от принудительных выселений.

Отдельно правозащитник подчеркивает, что в законодательстве отсутствует термин «риэлтор», а риэлторская деятельность не требует лицензирования, хотя, по мнению эксперта, является «специфической» и «требует особой подготовки с точки зрения защиты имущественных прав граждан».

Бахыт Касымбеков отмечает, что государство не применяет «инструменты принуждения» к арендодателям. Он перечисляет ряд инструментов, которые, по его мнению, помогают в таких случаях: мониторинг, контрольные закупки, попытки аренды работниками налогового комитета с последующим выявлением «нерадивых налогоплательщиков». 

Эксперт полагает, что власти просто не хотят лишний раз поднимать социальное напряжение, поскольку «многие живут только на то, что сдают в аренду». Более того, по мнению Касымбекова, арендодатели могут в случае чего уйти «дальше в черный рынок». 

Как стабилизировать рынок

По мнению Чеботарева, «немедленная и даже самая мягкая регуляция» приведет к «хаосу» и «огромному скачку цен». Он отмечает, что если прямо сейчас начать выведение рынка из тени, то цены вырастут, поскольку арендодатели переложат в стоимость «и налоги, и затраты на бухгалтера, и все свои нервы». Идея же регулировать ставки аренды, по мнению финансового аналитика, вообще может привести к «апокалипсису на рынке». 

При этом Чеботарев отмечает, что властям давно уже нужно было обратить внимание на то, что значительная часть квартир сдается без налогов. Он полагает, что «если у правительства нет в загашнике пары сотен лишних жилищных комплексов», оно в ближайшее время ничего с рынком аренды поделать не сможет. 

Экономист Магбат Спанов считает, что властям сейчас следует проводить «разъяснительную работу». 

Ее, к сожалению, наши руководители не любят. Они любят только командовать, делать поручения, а объяснять и разъяснять они не любят, — отмечает эксперт.

Он полагает, что правительству следует договариваться с арендодателями, чтобы в случае повышения цен «предоставлялись более качественные услуги», а также озаботиться защитой и гарантиями для арендаторов. 

При этом экономист подчеркивает, что «легких решений сразу» не бывает. 

В любом случае работать надо, потому что сама по себе ситуация не разрешится. На что в основном, мне кажется, наши руководители экономические и рассчитывают, что ситуация само собой разрешится. На самом деле, проблем очень много и они должны решаться системно, — резюмирует Спанов. 

Какие реформы необходимо провести в будущем

Алишер Кожагулов считает, что властям необходимо: 

• • Законодательно отрегулировать периодичность и обоснования для повышения арендной платы.
  • Прописать в законах процесс принудительного выселения, его сроки и порядок, а также наличие уполномоченных или ответственных лиц со стороны государства.
  • Не допускать появления бездомности.
  • Ввести лицензирование риэлторской деятельности, закрепить для нее требования: высшее юридическое образование и стаж работы на соответствующей специальности не менее двух лет. 

Магбат Спанов подчеркивает, что государству нельзя приходить на рынок «как слон», с чисто административными методами. Он приводит в пример табачный рынок, на котором, по его данным, драконовские меры лишь привели к уходу 15% рынка в контрафакт. 

По мнению эксперта, поскольку налоги с аренды уходят в местные бюджеты, локальным органам стоит самим работать с арендным рынком и применять различные экономические меры: например, вводить свои, локальные ставки налогообложения. 

При этом, полагает Спанов, важно, чтобы местные органы вели «четкую разъяснительную работу». Каждое решение нужно объяснять. 

Также экономист предлагает рассмотреть создание ассоциаций арендного жилья, которые могли бы предлагать защиту, а также позволили бы местным органам разговаривать с арендаторами и представителями арендаторов, решать с ними вопросы. 

Экономист считает, что через такие ассоциации можно было бы вывести рынок из тени, а также построить коммуникацию с властями. При этом, подчеркивает эксперт, ассоциации могли бы защищать и права арендодателей, не только арендаторов. 

По мнению Спанова, главная цель — установить на рынке гражданские отношения, а не полукриминальные. 

Вот есть «Атамекен». Можно по-разному оценивать его деятельность. Но это был тот элемент, который разговаривал с государством. Где-то получалось, где-то не получалось. Но это был разговор. Разговор всегда лучше, чем драка, — подытоживает мысль эксперт. 

Бахыт Касымбеков подчеркивает, что если государство ввело какую-то норму, оно должно следить за ее исполнением и наказывать нарушителей. Он считает, что проблема не столько в самих законах, сколько в их воплощении в реальность. 

Строгость закона нивелируется отсутствием наказания за его неисполнение, — резюмирует юрист.