За помощь в подготовке материала благодарим юридического консультанта по жилищным отношениям Бахыта Касымбекова

Арендная плата за жилье в Казахстане за год (май 2021–май 2022) повысилась больше, чем на 20 %. Растет и спрос: все больше людей интересуются съемом жилья и тем, как сделать это правильно.

Masa Media запускает серию материалов о долгосрочной аренде, правах арендаторов и юридических нюансах аренды жилья. 

Где искать жилье

Зависит от срока аренды. Для краткосрочной подходящие апартаменты можно найти на booking.com (на срок до 90 дней), airbnb.com, на сайтах krisha.kz и olx.kz, забронировать номера в хостелах либо капсульных отелях. 

Если планируете снять жилье на долгий срок, подходящую квартиру также можно найти на сайтах krisha.kz, olx.kz и в тематических группах в соцсетях. Либо воспользоваться услугами профессиональных риелторских агентств, но их лучше искать и выбирать через знакомых. 

В этом материале речь пойдет о долгосрочной аренде.

Нужно ли платить задаток владельцу квартиры перед осмотром 

Задаток — это частичный/полный платеж вперед за имущество или услугу. 

Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора или иного обязательства.
Статья 337 Гражданского кодекса

Другими словами, это частичная предоплата за аренду квартиры, гарантия, что арендатор не откажется от выполнения своих обязательств.

Платить или не платить задаток владельцу квартиры — право арендатора. Если решили платить, нужно обязательно составить письменное соглашение о задатке. 

Что должно быть указано в соглашении о задатке

• Полная сумма задатка.
• Точный адрес недвижимости.
• ФИО и данные сторон.
• Сроки исполнения обязательств.

В случае неисполнения обязательств арендатором, вся сумма задатка остается у владельца квартиры. К примеру, если жилец внезапно отказался от аренды в пользу другого варианта. Если же арендодатель нарушит условия, он обязан будет уплатить арендатору двойную сумму задатка. Например, владелец квартиры после заключения сделки уведомляет, что должен пожить несколько месяцев с вами.

Если соглашение о задатке было прекращено до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие форс-мажора, задаток возвращается арендатору.

Как не попасться на «серых» и «черных» риелторов

Объявления о квартирах со свежим ремонтом в хорошем районе, но с низкой стоимостью могут быть приманкой недобросовестных риелторов. 

Прежде чем показать квартиру, «серые» риелторы могут попросить перечислить предоплату для бронирования квартиры. Важно зафиксировать соглашение о предоплате (авансе) в письменной форме. 

«Серые» риелторы могут оформлять полузаконные сделки, за которые их невозможно привлечь к ответственности. К примеру, человек заключает договор оказания услуг с риелторским агентством, вносит предоплату. По договору агентство обязано предоставлять клиенту по телефону информацию о жилье. На деле риелтор игнорирует звонки или дает неверные адреса и контакты арендодателей. 

Действия же «черных» риелторов можно назвать криминальными. «Черные» риелторы работают в составе преступных группировок, чтобы незаконно присвоить квартиру. Например, они могут подделать документы и продать квартиру по цене ниже рыночной, либо незаконно присвоить имущество.

Советы от юриста

• Не вносите предоплату, аванс за показ квартиры без письменного согласия.
• Не ходите на осмотр квартиры в одиночку.
• Проверяйте лицензию агентства недвижимости и читайте отзывы о нем.
• Внимательно ознакомьтесь с договором оказания услуг.

Кто должен оплачивать услуги риелтора

Плата за услуги риелтора должна быть заранее оговорена. Если услугу заказал арендодатель, арендатор вправе отказаться от ее уплаты. 

Важно помнить: Собственник квартиры сдает жилье по договору аренды имущества, а риелторские услуги заключаются по договору возмездного оказания услуг. Это разные виды договоров. 

По договору аренды наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование (статья 540 Гражданского кодекса). 

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги (статья 683 Гражданского кодекса). 

Как отличить субаренду от мошенничества

Субаренда — временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество. То есть, когда арендатор пересдает недвижимость вторично. Право субаренды должно быть прописано в договоре аренды имущества. 

Обращайте внимание на документы. Когда жилье сдает субарендатор, он должен предъявить договор аренды имущества с правом субаренды, удостоверение личности, по запросу дать контактные данные собственника квартиры. 

Какие документы проверить перед арендой квартиры

В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации и т.д., технический паспорт). Если квартира в субаренде, то предоставляется также договор аренды, где указано право на последующую пересдачу имущества. 

Попросите арендодателя предъявить удостоверение личности и информацию о существовании сособственников.

Если арендодатель не соглашается показать документы или обещает отправить их позже, лучше отказаться от заключения сделки. 

Стоимость аренды в объявлении ниже, чем на самом деле. Что делать?

В большинстве случаев авторы объявлений так привлекают внимание будущих арендаторов. 

На практике, когда речь заходит о стоимости аренды, риелтор может сослаться на старые данные, ошибку либо повышение цены. Ценовой вопрос лучше обговорить до осмотра квартиры. 

Как отличить реальное объявление об аренде от фейка

Нередко встречаются фейковые объявления с красивыми фотографиями, удобными условиями проживания по приемлемой цене. Как правило, их количество растет с началом учебного года. 

Признаки возможных фейковых объявлений

• Дорогой ремонт, хорошая локация, но крайне низкая цена.
• Чересчур эмоционально окрашенное объявление: Не упустите! Срочно, скидка для студентов!
• Просьба отправить предоплату до заключения договора.
• Одинаковые тексты и номера телефонов в нескольких объявлениях.