Сдаете или снимаете жилье? Тогда советую серьезно отнестись к заключению договора аренды (найма). Зачастую люди просто скачивают шаблон из интернета и подписывают его ради формальности. Кто-то даже умудряется использовать шаблоны, составленные по российскому законодательству. 

Не всегда аренда жилья проходит гладко. Люди бывают разные, да и обстоятельства могут возникать непредвиденные. Если случается спор, становится важно, как составлен договор. Лучше заранее узнать о «подводных камнях» в договоре, подкорректировать и учесть нужные вам аспекты. Об этом и поговорим далее.

По договору найма жилища собственник (или уполномоченное им лицо) обязуется предоставить нанимателю (арендатору) и членам его семьи жилье в пользование за определенную плату. 

Договор нужно заключать в письменной форме. Нельзя сдавать или снимать жилье только по устной договоренности. Устное соглашение по сути — недействительная сделка. Это автоматически лишает собственника или нанимателя возможности защитить свои права в суде, если возникнет спорный вопрос. 

СРОК ДОГОВОРА

Здесь есть один нюанс. Если заключить договор аренды сроком на 1 год или более, то возникает обязанность по государственной регистрации. Аренда, как мы уже говорили, это право пользования имуществом, но вместе с тем, это и обременение. 

Жилье, которое сдается в аренду, обременено правами нанимателя (попросту — не свободно). Как раз это обременение и должно быть зарегистрировано в специальном правовом кадастре. Для регистрации нужно сходить в ЦОН, предъявить сам договор и документ, удостоверяющий личность.

Зачем регистрировать обременение?

1. Это защищает права арендатора перед третьими лицами, претендующими на жилье.
2. По закону на регистрацию дается 6 месяцев. Нарушение срока влечет ответственность по статье 460 КоАП — для физлиц предупреждение за первое нарушение и штраф 10 МРП (27 780 тенге, 1 МРП в 2020 году = 2 778 тенге) за повторное нарушение в течение года. 

Можно заключить договор на короткий срок (менее 1 года) с продлением «по умолчанию». Для этого вписываем в договор такую формулировку:

Жилье сдается в аренду на срок 11 месяцев. Если арендатор не уведомил арендодателя о заключении договора аренды на новый срок, но продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок. Количество пролонгаций не ограничено.

Это поможет сдать или снять жилье надолго, и при этом ничего не регистрировать.

УЛУЧШЕНИЯ ИМУЩЕСТВА

Споры по поводу улучшений (ремонта, покупки мебели или техники) между арендаторами и арендодателями возникают довольно часто. 

Если в договоре об этом ничего не сказано, тогда будут действовать правила, прописанные в Гражданском кодексе:

• Отделимые улучшения — то, что можно забрать без потери свойств и назначения жилья — собственность арендатора.
• Неотделимые улучшения — то, что нельзя забрать без вреда имуществу; остаются у собственника. 

Например, арендатор поклеил в квартире новые обои с согласия арендодателя. В таком случае собственник жилья обязан возместить их стоимость. Но если неотделимые улучшения сделаны без согласия владельца жилья, то их стоимость не возмещается.

Эти вопросы можно отрегулировать, если прописать в договоре нужные формулировки. Например, если собственник не хочет возмещать арендатору никакие расходы на ремонт или покупки:

Улучшения (отделимые и неотделимые) имущества, произведенные нанимателем, в том числе с согласия наймодателя, являются собственностью наймодателя, а стоимость таких улучшений нанимателю не возмещается.

Важно: это довольно жесткая формулировка, невыгодная арендатору. Гражданский же кодекс, как вы заметили, регулирует вопрос сбалансированно, учитывая интересы обеих сторон. 

Также я советую прямо по пунктам прописать в договоре:

• что именно считается отделимым, а что — неотделимым улучшением;
• каким способом арендатору получать согласие собственника (можно прописать в самом договоре заранее предоставленное согласие);
• какова должна быть максимальная стоимость улучшений, в пределах которой наниматель получит возмещение.

ОКОНЧАНИЕ АРЕНДЫ ПРИ «ПОДСЕЛЕНИИ»

Актуально, когда в квартире живет и арендатор, и собственник: на рынке можно встретить много объявлений о сдаче комнаты. Тут есть особенность по поводу досрочного выезда. 

По общему правилу арендатор не обязан предупреждать о расторжении договора. То есть он может в любой день заявить, что съезжает, и сделать это сразу же. 

Если собственник желает себя обезопасить от таких неожиданностей, поможет такая формулировка в договоре:

При досрочном расторжении договора нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя не менее чем за один месяц, либо оплатить за этот месяц установленную договором плату.

СМЕНА СОБСТВЕННИКА ЖИЛЬЯ

Если у квартиры меняется собственник (например, ее продали, подарили или она перешла по наследству), то арендатор по-прежнему может в ней жить до окончания срока договора, если в договоре прямым текстом не указано обратное. 

Чтобы избежать споров, можно прописать в договоре следующее:

При переходе к третьему лицу права собственности на жилище, договор найма сохраняет силу для нового собственника и нанимателя в течение 1 (одного) месяца.

Это даст арендатору время на поиск нового жилья, а новому собственнику — возможность реализовать свои планы на него.

ПРОСРОЧКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ВЫСЕЛЕНИЕ

Если наниматель не оплачивает аренду вовремя, то собственник не может сразу расторгнуть договор и выселить его.

Право на досрочное выселение возникает только с третьей по счету просрочки. Поэтому нередко собственники долго не могут избавиться от жильцов, которые не платят вовремя. 

Правило действует, опять-таки, если в договоре по этому поводу ничего не сказано. Можно прописать в договоре более жесткие условия по срокам и количеству просрочек. Например:

Договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя и имущество возвращено наймодателю в случае, если наниматель допустил просрочку уплаты арендного платежа более, чем на 15 (пятнадцать) календарных дней.

Знание данных тонкостей и нюансов поможет вам составить грамотный договор и избежать различных споров.

Иллюстрация: Лейла Тапалова